Van onze mediapartner Rijnmond
De behoefte aan goedkope woningen is door de economische tweedeling in de maatschappij groot. Toch haalt een meerderheid van de gemeenten in de regio Rijnmond de norm van minister Hugo de Jonge niet om minstens dertig procent sociale huurwoningen te hebben. Dat blijkt uit een onderzoek van Rijnmond en de lokale omroepen in onze regio. Het gaat om 13 van de 25 gemeenten. De gemeente Westvoorne heeft met nog geen 16 procent het laagste percentage sociale huurwoningen van de regio.
Ook Lansingerland (19%), Barendrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Brielle, Ridderkerk, Hoeksche Waard en Molenlanden (20 tot 25%) scoren laag. Capelle aan den IJssel, Maassluis, Schiedam, Vlaardingen (boven 40%) en vooral Rotterdam (55%) juist hoog. De overige twaalf gemeenten in de regio zitten rond de 30 procent. Of de cijfers, die de gemeenten verstrekten, kloppen is overigens niet zeker. De Rekenkamer Rotterdam plaatst bijvoorbeeld grote vraagtekens achter de cijfers van de gemeente.
In Nederland is een groot tekort aan betaalbare woonruimte. Hoe hoog de nood is blijkt bijvoorbeeld in de Drechtsteden, waar zich gemiddeld 373 huishoudens melden voor elke vrijkomende sociale huurwoning. Ander voorbeeld van de woningnood is de jarenlange wachttijd. Die is het hoogst op Goeree-Overflakkee (9,5 jaar) en in Barendrecht (7,2 jaar).
Wat gaat de overheid hier aan doen?
Het kabinet wil dat er in 2030 250.000 nieuwe sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Voor een sociale woning betaal je dit jaar maximaal 763,47 euro per maand. Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting streeft naar een norm van 30 procent sociale huur per gemeente in 2030. In de enquête geven vrijwel alle gemeenten echter aan dat er tal van problemen zijn om meer sociale huurwoningen te ontwikkelen en durft niemand het eind van de woningnood te voorspellen.
Om de wens van de minister kracht bij te zetten, wordt volgens de NOS samen met de provincies gewerkt aan een wettelijke stok achter de deur. Hoe de gemeenten precies gedwongen kunnen worden om de norm te halen, is nog niet duidelijk.
Is een koopwoning een alternatief?
Projectontwikkelaars staan niet in de rij om sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen te ontwikkelen, omdat daar minder aan te verdienen valt dan aan de bouw van duurdere woningen. In de bouw is er een tekort aan mensen en materiaal en bestemmingsplanprocedures vergen jaren.
Een alternatief voor sociale huur kan een koopwoning zijn. Vergelijkingen tussen gemeenten zijn vrijwel onmogelijk, omdat er wordt gegoocheld met termen als sociaal, goedkoop en betaalbaar en de bandbreedte qua waarde van de woning per term enorm varieert. De ene gemeente acht “tot 210 mille” betaalbaar, de ander duidt een koopprijs tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (355 mille) nog als betaalbaar.
Vraagtekens over betaalbaarheid
Bij die ‘betaalbaarheid’ kan voor Jan Modaal (38 mille per jaar) een vraagteken geplaatst worden. Zo adviseert het NIBUD bij bruto jaarinkomens van 35 en 50 mille een maximum-hypotheek van respectievelijk 163 en 233 mille. Deze cijfers zijn ook nog gebaseerd op de lage rentestanden van begin dit jaar.
Om koopwoningen bereikbaar(der) te maken, hanteert Hardinxveld-Giessendam als enige van de 25 gemeenten in de regio een Koopstartregeling. Die houdt in dat een deel van de aankoopprijs van de woning pas bij verkoop betaald hoeft te worden. Alle gemeenten in de regio, uitgezonderd Alblasserdam, bieden een starterslening aan, maar daarbij worden per gemeente slechts enkele tientallen huishoudens geholpen.
Tip voor de minister
Om méér (betaalbare) woningen te kunnen realiseren geeft Hendrik-Ido-Ambacht minister De Jonge een tip: ”De kosten om goedkope woningen te realiseren zijn te hoog. Herinvoering van iets als het vroegere premiesysteem, waarbij per woning een rijksbijdrage wordt ingezet, zou erg helpen.” Rotterdam en diverse andere gemeenten pleiten om dezelfde reden voor een financiële ‘woningbouwimpuls’ van de minister, om de vastlopende bouw van sociale woningen vlot te trekken.
Hoe kon het zo misgaan?
Dat er meer gebouwd moet worden staat bij geen enkele gemeente ter discussie. Ook groeit het inzicht dat er te lang te weinig gebouwd is in de sociale, goedkope en betaalbare sector. Veel gemeenten interpreteerden woningbehoeftecijfers (van bureau ABF) op eigen wijze en vertaalden dat in woonbeleid dat mede de oorzaak is van de huidige woningnood.
Kort samengevat zijn er meer (middel)dure huur- en koopwoningen gebouwd. Onder meer in Rotterdam. Onlangs concludeerde de gemeentelijke Rekenkamer daar dat dit bouwbeleid gebaseerd is op wankele aannames en zijn signalen, dat het op de woningmarkt mis ging door een groeiend tekort aan goedkope huizen, genegeerd. B&W van Rotterdam erkennen dat en kondigen nieuw woonbeleid aan.
Voorrang
De druk op de sociale huurmarkt neemt verder toe door ‘voorrangsbeleid’. De Drechtsteden melden dat ruim 30% van het aantal vrijkomende woningen verhuurd wordt aan doelgroepen die voorrang hebben op de woningmarkt. Het gaat dan vooral om statushouders, mensen die uitstromen uit een maatschappelijke instelling, herhuisvesting i.v.m. sloop, echtscheiding en medische indicatie. In Rotterdam ging in het eerste half jaar van 2020 slechts 58% van de huurhuizen naar ‘gewone’ woningzoekenden, de rest naar met mensen met urgentieverklaring (29%) of herhuisvestingskandidaten (13%).
Wat moet er gebeuren?
Voor zover overheden al niet doordrongen zijn van de noodzaak om meer woningen te creëren voor lage inkomensgroepen komt BLG Wonen met cijfers. Deze organisatie berekent voor zowel de huur- als koopsector hoeveel procent van de woningzoekenden binnen één jaar een huis vindt en vertaalt dat in een woontoegankelijkheidsscore. In geen enkele gemeente in de regio vindt meer dan 36 procent van de woningzoekenden binnen één jaar een woning.
Bekijk hieronder hoeveel procent van de woningzoekenden binnen één jaar een huis vindt in een bepaalde gemeente:
BLG Wonen zegt verder: “Een ander (schrijnend) perspectief op de koopwoningmarkt laat zien dat de kansen op het vinden van een geschikte woning enorm verschilt tussen inkomensgroepen. Voor huishoudens met een inkomen t/m twee keer modaal (€76.000) ligt de woontoegankelijkheid op slechts 15 procent, waar deze voor huishoudens vanaf twee keer modaal op 47 procent ligt.”
Enorme inhaalslag nodig
De kansen voor verschillende groepen op de woningmarkt zijn dus verdeeld, waarbij geldt dat ook nog eens de grootste groep woningzoekenden in de eerste inkomenscategorie valt.
BLG Wonen vindt dat in 2030 de woontoegankelijkheid in heel Nederland op gemiddeld 50 procent moet liggen. Dat betekent dus dat één op de twee woningzoekenden binnen één jaar een geschikte woning vindt.
De conclusie van het onderzoek naar de situatie op de regionale woningmarkt is duidelijk; er moet een enorme inhaalslag gemaakt worden, waarbij het zwaartepunt op goedkope woningen moet liggen, zowel in het huur- als koopsegment. Rotterdam en dertien omliggende gemeenten willen nog eind dit jaar een nieuw woonbeleid presenteren.
————————————————————————————————————————-
Rijnmond en de lokale omroepen werken de komende weken samen aan verschillende verhalen over de problemen en plannen op de woningmarkt in de regio. Dan verschijnen er nog meer verhalen in samenwerking met onze lokale partners.
————————————————————————————————————————-
Albrandswaard
GEEN INKIJKJE IN LOKALE BOUWPLANNEN ALBRANDSWAARD
Met 25,7 procent sociale huurwoningen haalt Albrandswaard niet de door minister De Jonge verlangde dertig procent van de gemeentelijke woningvoorraad. Met amper één procent sociale koopwoningen (honderd, met een waarde tot 210 mille) kan Albrandswaard huishoudens met een klein inkomen nauwelijks alternatieven bieden.
Albrandswaard heeft een iets hoger percentage sociale huur dan buurgemeenten Ridderkerk (25,7 om 24,4) en Barendrecht (21,7). De 21.448 woningzoekenden moeten in Albrandswaard gemiddeld ‘slechts’ 2,6 jaar op een sociale woning wachten. Aanzienlijk korter dan in Barendrecht (7,2 jaar) en Ridderkerk (4,6 jaar).
Niet onvermeld kan blijven dat Albrandswaard als enige van de 25 gemeenten niet meewerkte aan de enquête van Rijnmond en lokale omroepen in de regio. Diverse cijfers van Albrandswaard konden uit andere bronnen gehaald worden, maar een inkijkje in de lokale bouwplannen kan hier zodoende niet gegeven worden.
Op regionaal niveau heeft Albrandswaard met dertien andere gemeenten in Rotterdam-Rijnmond in 2016 en 2019 bouwafspraken gemaakt, maar nieuw onderzoek heeft uitgewezen dat de behoefte aan sociale- en middeldure woningen hoger is dan toen werd aangenomen. Daarom worden de regionale woningmarktafspraken nog voor het eind van dit jaar herzien.
Op de website van de gemeente is te lezen dat Albrandswaard al vanaf 2014 een Starterslening kent. Daarmee kan het gat gedicht worden tussen de koopsom van een woning en het maximale hypotheekbedrag dat een starter kan lenen.
Barendrecht
BARENDRECHT KAMPT MET GROOT TEKORT SOCIALE WONINGEN
Met slechts 22 procent sociale huurwoningen scoort Barendrecht ruim onder de door minister De Jonge verlangde dertig procent. Een alternatief in de vorm van goedkope koopwoningen heeft de gemeente ook niet. Slechts 100 woningen, een half procent van de totale woningvoorraad, worden geduid als sociale koop. Het gaat hier om huizen met een waarde tot 210 duizend euro.
Geen beste cijfers. Het is dan ook niet zo vreemd, dat mensen met een smalle beurs gemiddeld liefst 7,2 jaar staan ingeschreven alvorens een sociale woning te krijgen. Alleen Goeree-Overflakkee scoort met 9,5 jaar nog slechter. De wachttijd in de buurgemeenten Albrandswaard en Ridderkerk is met respectievelijk 2,6 jaar en 4,6 jaar aanzienlijk lager.
In Nederland is een groot tekort aan betaalbare woonruimte. Het kabinet wil daarom dat er in 2030 250.000 nieuwe sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Dat zijn woningen waarvoor niet meer dan 763,47 euro per maand mag worden betaald. Minister Hugo de Jonge streeft naar een norm van 30 procent sociale huur per gemeente.
Of en hoe Barendrecht de achterstand gaat inlopen is onduidelijk. Gevraagd naar plannen voor de toekomst meldt de gemeente geen concrete bouwplannen. Het volstaat met de mededeling dat in 2019 met Rotterdam en twaalf andere gemeenten in een zogenoemd Regioakkoord is vastgelegd dat “de lokale percentages sociale voorraad moeten bewegen in de richting van het regionale gemiddelde.”
Het gemiddelde was toen al zo’n 50%. Het streefpercentage van 30% van minister De Jonge ziet Barendrecht als “een aanzet tot de route naar een meer evenwichtige verdeling van sociale woningen over de regio.” Nieuw onderzoek heeft al uitgewezen dat de behoefte aan sociale- en middeldure woningen hoger is dan in 2016 en 2019 werd aangenomen. Daarom worden de regionale woningmarktafspraken in het vierde kwartaal van dit jaar herijkt.
PROBLEMEN MET BOUWPLANNEN
Duidelijk is dat er véél meer (sociaal) gebouwd moet worden, maar Barendrecht meldt net als veel andere gemeenten daarbij op nogal wat problemen te stuiten: “Oplopende bouwkosten, tekorten aan personeel -bouwvakkers en overheidspersoneel-, bezwaren van omwonenden, milieuproblematiek, de financiële positie van corporaties en het feit dat bijsturen op woningbouwontwikkelingen tijd kost en vaak ingaat tegen de wensen en financiële belangen van projectontwikkelaars. Het vergt daarom veel overleg en vaak juridische kosten om het aantal meer betaalbare woningen te vergroten.”
Het eind van de woningnood is volgens Barendrecht dus niet in zicht. Met Rotterdam en de twaalf regio-gemeenten waarmee wordt samenwerkt luidt de reactie: “In de behoefteraming wordt ingezet op het versneld terugdringen van het woningtekort tot een acceptabel niveau in 2030. Daaruit volgt dat het verminderen van de woningnood grote en langjarige inspanningen vereist; het is niet over een jaar of over drie jaar al opgelost”
HENDRIK IDO AMBACHT WIL HERINVOERING PREMIESTELSEL
Net als in de zeventiger en tachtiger jaren van de vorige eeuw zou het Rijk weer een premieregeling moeten invoeren. Kopers van woningen kregen toen een belastingvrije bijdrage van de overheid om een woning te kopen. Hendrik Ido Ambacht ziet herinvoering van die regeling als een middel om de huidige woningnood te bestrijden.
Van de zeven Drechtsteden heeft Hendrik Ido Ambacht het laagste percentage sociale huurwoningen. De amper 23% steekt schril af tegen naaste buurgemeente Zwijndrecht, dat met 36% de meeste heeft. Hendrik Ido Ambacht voldoet niet aan de norm van minister De Jonge die wil dat elke gemeente minstens 30% sociale huurwoningen heeft.
Wie in Ambacht een sociale huurwoning wil staat gemiddeld 7,9 jaar ingeschreven, al zou de ‘echte’ zoektijd maar 1,8 jaar zijn. Op de kopersmarkt is er voor mensen met een laag inkomen nauwelijks een alternatief in deze gemeente. Hendrik Ido Ambacht realiseerde sinds de jaarwisseling met hulp van Zwijndrecht 4200 woningen in nieuwbouwwijk De Volgerlanden), maar telt nog geen 400 koophuizen met een waarde tot 225 mille (3,1%).
Hendrik Ido Ambacht zegt dat de prioriteiten qua woningbouw de komende jaren liggen bij jonge starters en ouderen die willen doorstromen. Wel onderkent de gemeente “grote behoefte aan sociale woningbouw” en kondigt aan dat er in het centrum (110) en De Volgerlanden (90) sociale huurwoningen gebouwd gaan worden.
Met de genoemde aantallen komt Hendrik Ido Ambacht bij lange na niet aan de norm van 30% sociale huur, maar de gemeente meldt nog te “werken aan enkele andere kansrijke locaties waar we iets met sociale huur kunnen.” Binnen de Drechtsteden is afgesproken dat het “totaal aantal sociale woningen in de regio” niet omlaag mag.
Hoe Hendrik Ido Ambacht een inhaalslag gaat maken weet de gemeente zelf niet: “De belemmering die we nu ervaren is dat het in de huidige markt vrijwel onmogelijk is om woningen in de genoemde klasses te bouwen. De kosten om de woningen te realiseren zijn te hoog. Herinvoering van iets als het vroegere premiesysteem, waarbij per woning een rijksbijdrage wordt ingezet, zou erg helpen.”
Nissewaard
NISSEWAARD WIL SOCIALE HUURWONINGEN BETER SPREIDEN
De norm dat dertig procent van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen moet bestaan, wordt met een percentage van 38,1 in de gemeente Nissewaard ruim gehaald. Daarmee is Nissewaard ook koploper op Voorne-Putten. Met ook nog 7,4 procent sociale koop (woningwaarde tot 210 mille) zit de gemeente regionaal gezien in de sub-top.
Bijna 39.000 mensen staan ingeschreven als woningzoekend. Ze moeten gemiddeld 4,3 jaar wachten op een sociale huurwoning. Nissewaard wil het aantal sociale huurwoningen op peil houden, maar ze wel beter spreiden over de gemeente. Minder in Spijkenisse en meer in de omliggende dorpen van het voormalige Bernisse.
Starters die voor een koopwoning gaan kunnen een beroep doen op de Starterslening, waarmee de gemeente het gat dicht tussen de koopprijs van een woning en de maximale hypotheek die een starter kan krijgen. Vorig jaar maakten 81 huishoudens daar gebruik van, dit jaar tot nu toe 35. De gemeente noemt dat “een groot succes” en wil de regeling verlengen.
Met Rotterdam en twaalf andere gemeenten werkt Nissewaard aan nieuwe woningmarktafspraken, gebaseerd op behoefteramingen die uitwijzen dat er (ook) in onze regio veel meer vraag naar goedkope woningen is dan enkele jaren geleden werd aangenomen. Een nieuw zogeheten Regioakkoord wordt eind dit jaar verwacht.
Wanneer een eind komt aan de woningnood durft ook Nissewaard niet te voorspellen. Net als andere gemeenten, projectontwikkelaars en bouwbedrijven ondervindt Nissewaard problemen als oplopende bouwkosten, tekort aan personeel, bezwaren van omwonenden, milieuproblematiek en het feit dat bijsturen op woningbouwontwikkelingen tijd kost.
Papendrecht
BOUWPLANNEN OP INBREIDINGSLOCATIES KOSTEN PAPENDRECHT VEEL TIJD
Met 28,8 procent voldoet Papendrecht net niet aan de eis van minister De Jonge, dat 30% van de gemeentelijke woningvoorraad uit sociale huurwoningen moet bestaan. Wie zo’n woning wil hebben staat gemiddeld zo’n 6,8 jaar ingeschreven bij een woningcorporatie voor een huurcontract is ondertekend.
Naast ruim 4100 sociale huurwoningen zijn er in Papendrecht zo’n duizend koopwoningen met een waarde tot 225 mile. Meer dan 5100 huishoudens staan ingeschreven voor een sociale huurwoning in Papendrecht en moeten daarvoor gemiddeld 6,8 jaar geduld hebben.
Papendrecht laat gemiddelde cijfers zien als je het vergelijkt met de andere Drechtsteden. Hendrik-Ido-Ambacht heeft met nog geen 23% bijvoorbeeld het laagste percentage sociale huurwoningen in de Drechtsteden; Zwijndrecht met bijna 36 procent het hoogste.
De gemeente probeert starters op de woningmarkt een handje te helpen. Papendrechters kunnen een aanvraag indienen voor een starterslening. Deze bedraagt maximaal 35.000 euro. De gemeente verwacht met deze lening dertig tot zeventig starters op de woningmarkt te kunnen helpen.
Binnen de Drechtsteden is een regionale woonvisie en een groeiagenda vastgesteld. Papendrecht haalt de grens van 30 procent sociale huur net niet, maar streeft er op termijn wel naar om dit percentage te halen. De doelstelling is om 660 nieuwe huizen, waarvan 460 woningen voor de autonome groei, te realiseren in de periode tot en met 2030. En dat gaat lukken, zo verwacht de gemeente.
Wel loopt Papendrecht bij nieuwe plannen tegen problemen aan. Ze heeft nu voornamelijk alleen inbreidingslocaties met particuliere initiatieven. Volgens de gemeente leidt dit tot langere procedures waarbij de gemeente een belangrijke rol speelt, maar niet de enige of allesbepalende partij is: “Wij onderzoeken momenteel in hoeverre tijdelijke woningen een alternatief kunnen bieden voor bepaalde doelgroepen.”
De gemeente zegt desgevraagd “geen idee” te hebben wanneer er een eind komt aan de woningnood: “De stagnerende woningbouw is een landelijk probleem en geldt niet alleen voor Papendrecht. Door de afnemende bezettingsgraad per woning, het migratieoverschot en de lagere woningproductie van de afgelopen jaren, blijft de vraag naar woningen voorlopig groot. De verwachte recessie schaadt vermoedelijk het consumentenvertrouwen, waardoor tijdelijke vraaguitval naar woningen kan ontstaan.”
Ridderkerk
RIDDERKERK MOET BOUWEN OP ‘INBREIDINGSLOCATIES’
Met 24,4 procent voldoet Ridderkerk niet aan de norm van minister De Jonge, die wil dat in elke gemeente minstens 30% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat. Of en wanneer dat percentage gehaald wordt is de vraag. Wel staat in de gemeentelijke Woonvisie dat er tot en met 2026 minimaal 900 nieuwe woningen bij moeten komen.. .
Wie één van de bijna 7800 sociale huurwoningen wil bemachtigen staat gemiddeld 4,6 jaar ingeschreven. Bijna 29.000 mensen zouden zo’n woning willen huren. Ridderkerk zit met de wachttijd een beetje tussen z’n buurgemeenten in, want in Barendrecht duurt het 7,2 jaar en in Albrandswaard 2,6 jaar.
De 30% sociale huur wordt trouwens ook bij de buren niet gehaald. Albrandswaard (25,7) zit net iets boven Ridderkerk, Barendrecht (21,7) er juist behoorlijk onder. Met 1900 sociale koopwoningen (waarde tot 210 mille) bevindt Ridderkerk zich procentueel (9%) wél in de regionale sub-top.
Om starters aan een koopwoning te helpen heeft Ridderkerk een Starterslening, die het gat dicht tussen de koopprijs en het maximale hypotheekbedrag dat een starter kan krijgen, maar ook een Combinatielening. Zoals het woord al doet vermoeden wordt die gecombineerd met de Starterslening en is bedoeld om een stuk van de hypotheek af te lossen.
Zoals gezegd wil Ridderkerk er over vier jaar minstens 900 woningen bij hebben. De gemeente geeft niet aan wat voor woningen, maar dat kan dan nog beïnvloed worden door de nieuwe woningmarktafspraken, die met 13 andere gemeenten in de regio Rotterdam-Rijnmond gemaakt worden.
Eind dit jaar wordt een nieuw Regioakkoord verwacht, maar duidelijk is nu al dat er meer goedkope woningen moeten komen. Projectontwikkelaars staan daarvoor niet in de rij, omdat er niet veel aan te verdienen valt. Het grootste probleem in Ridderkerk is echter het ontbreken van grote uitbreidingslocaties.
“Dat betekent dat uitbreiding van de woningvoorraad vooral mogelijk is door verdichting op bestaande locaties. Dat betekent ook“, meldt de gemeente; “dat bereikbaarheid met OV en een passende verkeersstructuur belangrijke voorwaarden zijn om aan de uitbreidingsopgave te kunnen voldoen.”.
Bij die opgave stuit de gemeente op obstakels die ook andere gemeenten melden: oplopende bouwkosten, tekort aan bouwvakkers en overheidspersoneel, bezwaren van omwonenden, milieuproblematiek en het feit dat bijsturen op woningbouwontwikkelingen tijdrovend is.
Gevraagd naar een voorspelling van het eind van de woningnood antwoordt Ridderkerk: “Voor een doelgroep (jongeren, studenten, ouderen) kan het zo zijn dat er binnen een specifieke gemeente een tekort aan woningen is, maar in het algemeen ziet Ridderkerk het als een regionaal of zelfs landelijk vraagstuk.”
Rotterdam
ZELFS TOPSCORER ROTTERDAM HEEFT TE WEINIG BETAALBARE WONINGEN
Liefst 54,7 procent van de Rotterdamse woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen, ruim boven het door minister De Jonge verlangde percentage van 30. Of dat cijfer klopt wordt door de gemeentelijke Rekenkamer betwijfelt, maar met ook nog 7 procent sociale koopwoningen (waarde tot 210 mille) zou je denken dat juist hier voldoende goedkope woningen beschikbaar zijn. Helaas is dat niet het geval.
De stad telt dik 82.000 woningzoekenden en ondanks het tekort, dat in vrijwel elke gemeente in ons land en zeker in onze regio aan de orde is, slaagt Rotterdam er naar eigen zeggen in om mensen binnen 21 maanden aan een sociaal huurhuis te helpen. De allerlaagste inkomens zelfs in 17 maanden tijd. Daarmee troeft Rotterdam de andere 24 gemeenten in onze regio af. Maar als ‘urgent woningzoekenden’ uit de berekening gehaald worden rolt er volgens Maaskoepel een gemiddelde inschrijfduur voor woningzoekenden uit van 50 maanden.
Begin september kwam de Rotterdamse Rekenkamer met een rapport, waarin de aannames van de gemeente, die de basis vormden voor het huidige woonbeleid, werden bestempeld als “onvoldoende feitelijk onderbouwd”. De gemeente becijferde in 2016 dat 32 procent van de bevolking een laag inkomen heeft en dat met 56 procent sociale woningen het goedkope aanbod veel te hoog was.
Niet alleen werd besloten méér te bouwen voor hogere inkomens, er werd zelfs besloten goedkope huizen, zoals in de Tweebosbuurt, te slopen. De Rekenkamer zegt dat het moeilijk is om in ons land aan de juiste harde cijfers van vraag en aanbod op de woningmarkt te komen. Een fenomeen waar ook Rijnmond bij deze enquête tegenaan liep.
De Rekenkamer acht het aannemelijk dat al in 2016 de vraag naar goedkope woningen groter was dan het aanbod. In 2018 besloot Rotterdam om iets minder te slopen en inmiddels werkt de gemeente, met dertien andere gemeenten in de regio, aan een nieuwe woonvisie, gebaseerd op de nieuwste behoefteramingen van onderzoeksbureau ABF.
Toekomstplannen
Gevraagd naar de plannen antwoordt de gemeente: “De grootste opgave betreft het midden- en hogere segment en in mindere mate in het sociale segment. In het coalitieakkoord is de bouw van 20 procent in deze collegeperiode vastgelegd (en 35 procent middensegment), toewerkend naar 25 procent sociaal en 40 procent middensegment in de volgende collegeperiode.”
Rotterdam bouwt de sociale woningen enerzijds ter compensatie van wat verdwenen is en anderzijds om specifiek studenten, starters en senioren te helpen. Voor starters is er ook in deze gemeente de starterslening, bedoeld om het gat te dichten tussen de koopprijs van een woning en het hypotheekbedrag dat een starter maximaal kan lenen.
Er zal veel gebouwd gaan worden in nieuwe gebieden “zoals de Rijnhaven en Merwe4Haven. Ook worden sociale woningen gebouwd in bestaande woonwijken, waaronder wijken met op dit moment weinig sociale voorraad, zoals de binnenstad en Nesselande. Zo is er verspreid over de stad keuze aan woningen in diverse prijsklassen.”
Problemen
Zoals alle gemeenten meldt ook Rotterdam bij nieuwe bouwplannen tegen problemen aan te lopen: “In z’n algemeenheid ondervinden gemeenten en ontwikkelende en bouwende partijen problemen door oplopende kosten. Dit is met name lastig voor projecten met weinig financiële marges, zoals bij sociale woningen. Financiële bijdragen van de rijksoverheid, bijvoorbeeld in de vorm van woningbouwimpuls, kunnen dit probleem enigszins verzachten en zodoende de bouw vlottrekken.”
Ook zijn er personeelstekorten bij aannemers, ontwikkelaars en overheid, wordt bij binnenstedelijke ontwikkelingen vaker bezwaar aangetekend tegen bouwplannen, is de milieuregelgeving zeer ingewikkeld en kost bijsturen op woningbouwontwikkelingen tijd. Ondanks deze problemen verwacht Rotterdam de eigen doelstellingen te kunnen waarmaken.
Zwijndrecht
ZWIJNDRECHT HEEFT VEEL BETAALBARE WONINGEN
Met 36% heeft Zwijndrecht het hoogste percentage sociale huurwoningen van de Drechtsteden. De gemeente voldoet hiermee ruim aan de norm van minister De Jonge, die wil dat de woningvoorraad van elke gemeente uit 30% sociale huur bestaat. Qua sociale koop zit Zwijndrecht met 10,4% in de regionale sub-top.
Wie op zoek is naar een sociale huurwoning in Zwijndrecht, staat gemiddeld 6,8 jaar ingeschreven bij een woningcorporatie. Dat zijn nu bijna 8.000 huishoudens. Alleen in Hendrik Ido Ambacht wacht een Drechtstedeling nog langer (7,9 jaar) op een sociale huurwoning, maar die gemeente heeft dan ook procentueel het laagste aanbod: 22,7%.
Problemen met het uitbreiden van de sociale woningvoorraad heeft de gemeente Zwijndrecht niet. Sterker nog, de gemeente wil de komende tijd juist inzetten op het hogere koop- en huursegment en het percentage sociale huur niet nog verder opkrikken. Zwijndrecht wil tot 2030 zo’n 3500 nieuwe woningen bouwen, die dus voornamelijk in het duurdere segment moeten vallen.
De gemeente hoopt op deze manier uit te komen op een woningvoorraad die meer evenwichtig is. Het streven is om uit te komen op een percentage sociale huur van 33 procent. “Daarmee blijven we ruim boven het streefpercentage van minister Hugo de Jonge.”
Zwijndrecht telt inderdaad veel ‘goedkope’ en ‘betaalbare’ koopwoningen. Naast de 2138 in het segment sociaal (die 10,4% dus) zijn er nog eens 4200 woningen met een waarde tot 287.500 euro en bijna 2300 tot 350 mille. Bij ‘sociaal’ wordt hier overigens tot 225 mille aangehouden, terwijl dat in de regio Rotterdam-Rijnmond 210 mille is.
De gemeente Zwijndrecht biedt sinds 2008 starters een steuntje in de rug bij de aankoop van hun eerste huis, in de vorm van een Starterslening. Die dicht het gat tussen de koopsom van een woning en het maximaal hypotheekbedrag dat een starter kan lenen. Sinds de invoering zijn zo’n tweehonderd huishoudens geholpen.
Momenteel heeft de gemeente nog budget voor ongeveer 25 startersleningen van 55.000 euro per stuk. “Omdat er sprake is van een revolverend fonds stroomt er periodiek geld terug in het fonds door rente en aflossing”, laat de gemeente weten. “Hierdoor wordt de bestedingsruimte telkens aangevuld, waardoor wij nieuwe Startersleningen kunnen verstrekken.”
Opmerkelijk is dat Zwijndrecht géén problemen zegt te ervaren bij nieuwe bouwplannen. Alleen Goeree-Overflakkee heeft ze ook niet. De andere 23 gemeenten melden er meerdere. Het eind van de woningnood is wat Zwijndrecht betreft voor de eigen inwoners in zicht: “Om te voorzien in de autonome behoefte dienen wij 1400 woningen tot 2030 te realiseren. Wij verwachten dat wij deze opgave volledig hebben gerealiseerd in 2028.”